Завещание в ОАЭ: что будет с недвижимостью в Дубае, если его не оформить

Покупка недвижимости в ОАЭ - это не только инвестиция, но и юридическая ответственность. Многие собственники квартир и вилл в Дубае не задумываются о том, что произойдёт с активами в случае их смерти. По практике, большинство иностранных инвесторов считают, что имущество автоматически перейдёт супругу или детям. В реальности всё гораздо сложнее, если завещание не оформлено, активы могут быть временно заблокированы, а распределение имущества будет происходить по местному законодательству с возможным применением норм шариата. Это означает судебные процедуры, перелёты родственников, дополнительные расходы на адвокатов и риск распределения имущества не так, как планировалось при жизни.

В этой статье мы разберём: 

• что происходит с недвижимостью и счетами без завещания; 
• какие форматы завещаний доступны в ОАЭ; 
• как выбрать юрисдикцию и как оформить документ правильно.

Что происходит с недвижимостью в ОАЭ без завещания? 

Если собственник недвижимости умирает, а завещания нет: банковские счета блокируются до завершения наследственного дела, недвижимость не может быть продана, переоформлена или использована. Наследникам необходимо инициировать судебный процесс в ОАЭ.

Суд определяет круг наследников и их доли согласно применимому праву. Для немусульман возможно применение их национального законодательства, однако на практике без завещания процесс значительно усложняется. В некоторых случаях элементы шариатского регулирования могут повлиять на распределение долей. Это приводит к: длительным судебным процедурам, расходам на адвокатов, необходимости личного присутствия родственников, рискам заморозки активов на месяцы. 

В ОАЭ существует несколько вариантов оформления завещания для иностранных собственников недвижимости.

1) Завещание через суды Дубая: Оформляется через местный суд. 

Подходит владельцам активов в Дубае, которые хотят зафиксировать распределение имущества в рамках судебной системы эмирата. Документ составляется и регистрируется с последующей нотариализацией.

2) Завещание через DIFC: Регистрация возможна через реестр наследственных дел в рамках финансовой зоны DIFC.

Преимущества:

• система, основанная на принципах общего права (common law);
• высокая степень предсказуемости процедуры;
• англоязычный процесс.

Часто используется для защиты недвижимости, банковских счетов и корпоративных активов.

3) Онлайн-завещание Абу-Даби: Возможность дистанционного оформления через судебную систему эмирата Абу-Даби. 

Подходит тем, кто хочет пройти процедуру удалённо и оптимизировать процесс без личного визита.

Как выбрать правильную юрисдикцию?

Выбор зависит от: 

• расположения активов (только Дубай или несколько эмиратов);
• гражданства собственника; 
• наличия корпоративных структур; 
• состава семьи;
• налоговой модели; банковских рисков.

Ошибка в выборе формата может привести к тому, что завещание будет сложно применить на практике или его исполнение затянется.

Процесс оформления выглядит следующим образом:

Этап 1. Первичный контакт: Обсуждаются: гражданство; активы в ОАЭ и за рубежом; состав семьи; цели распределения имущества.

Определяется формат: суд Дубая, DIFC или онлайн-регистрация в Абу-Даби.

Этап 2. Определение юрисдикции: Согласовываются: применимое право; язык документа; территория действия; сборы и регистрационные платежи.

Этап 3. Подготовка текста: В документе фиксируются: активы; наследники и доли; исполнитель (executor); опекуны для несовершеннолетних; специальные условия.

Этап 4. Подача в суд: Документ загружается в электронную систему выбранной юрисдикции для нотариализации.

Этап 5. Онлайн-подтверждение: Проводится видеосессия с нотариусом: проверка личности; подтверждение добровольности; финальное утверждение.

Этап 6. Регистрация: После подтверждения завещание приобретает юридическую силу. Электронная копия направляется собственнику, оригинал хранится в реестре суда.

Распространённые ошибки собственников: Откладывание оформления «на потом», использование шаблонных документов без учёта юрисдикции, отсутствие назначения исполнителя, игнорирование банковских требований, несогласованность завещания с корпоративной структурой.

В ОАЭ наследственное право тесно связано с банковским комплаенсом, структурой владения и регистрационными данными. Ошибка на этапе планирования может создать серьёзные сложности для семьи.

Как правильно защитить недвижимость в ОАЭ? 

Правильная стратегия включает:

• анализ активов; 
• выбор оптимальной юрисдикции; 
• согласование с банками;
• синхронизацию с корпоративной структурой; 
• подготовку полного пакета документов.

Ответственный подход позволяет избежать блокировки счетов, судебных споров и затяжных процедур.

Мы сопровождаем клиентов на всех этапах оформления завещаний в ОАЭ и выстраиваем структуру так, чтобы активы действительно защищали семью, а не создавали для неё юридические сложности. Ответственный выбор формата и корректная регистрация - это не формальность, а инструмент защиты капитала. Если у вас уже есть недвижимость в Дубае или вы планируете её приобретение - важно заранее определить стратегию наследственного планирования.

Напишите нам, и мы проведём первичную консультацию с оценкой вашей ситуации и возможных рисков.

Диана Гулевская

Руководитель офиса в ОАЭ
Antwort Law