Налоги на доходы от аренды в разных странах: где выгоднее сдавать недвижимость и как избежать двойного налогообложения

Сдача недвижимости в аренду за границей — это не только стабильный источник дохода, но и серьёзное юридическое и налоговое обязательство: важно понимать налоговые правила, доступные льготы и возможные риски, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Команда международной юридической компании Antwort Law подготовила для вас подробное руководство, которое поможет разобраться в налогообложении аренды на международном уровне, выбрать наиболее выгодную юрисдикцию и избежать двойного налогообложения.

Юридические риски, связанные с арендой недвижимости за границей: аренда недвижимости за границей сопряжена с рядом юридических и практических рисков, которые важно учитывать для минимизации возможных потерь и проблем, например: 

• Неправильное оформление договора аренды: если договор составлен некорректно или не соответствует местным законам, это может привести к серьезным спорам с арендаторами. Например, договор может не предусматривать возможность выселения арендатора в случае нарушения условий или не описывать порядок внесения изменений.
• Штрафы за нарушение налогового законодательства: во многих странах от собственников недвижимости требуется подавать налоговые декларации о доходах от аренды. Ошибки в расчетах, пропуск сроков подачи или незнание местных правил налогообложения могут привести к крупным штрафам или даже судебным разбирательствам.
• Незнание местных правил и законов: разные страны имеют свои особенности регулирования аренды. Например, в некоторых странах есть строгие ограничения на краткосрочную аренду через платформы, такие как Airbnb (Франция, Барселона). В США, в зависимости от штата или города, могут быть установлены максимальные сроки аренды или ограничения на повышение арендной платы.
• Ущерб от недобросовестных арендаторов: в случаях, если договор не предусматривает гарантии от арендаторов, собственник может столкнуться с финансовыми и материальными потерями из-за повреждения имущества или невыплаты арендной платы.

Что влияет на налоги от аренды:

Статус резидента:

• Резиденты облагаются налогом на все свои доходы, включая те, что получены за границей.
• Нерезиденты, как правило, платят налоги только на доходы, полученные на территории страны, где расположена недвижимость.

Налоговые ставки: 

• США: для нерезидентов фиксированная ставка составляет 30%, если не поданы налоговые формы, позволяющие вычитать расходы.
• Германия: доходы от аренды облагаются прогрессивным подоходным налогом (до 45%), но возможны значительные налоговые вычеты.
• Франция: ставка для нерезидентов начинается с 20%, но может быть выше для крупных доходов.

Налоговые вычеты: многие страны позволяют снизить налоговую базу за счёт расходов на:

• ремонт;
• амортизацию;
• ипотечные проценты;
• коммунальные услуги;
• страхование недвижимости.

Где выгоднее сдавать недвижимость в аренду: некоторые страны предлагают выгодные налоговые условия для владельцев недвижимости, что делает их особенно привлекательными для инвестиций.

ОАЭ:

• Нулевой налог на доходы от аренды; 
• Отсутствие подоходного налога для физических лиц;

Португалия: программа NHR (Non-Habitual Residency) позволяет нерезидентам платить сниженные налоги или вовсе их избежать на определённый срок.

Кипр:

• Льготная ставка в 3% на доходы от аренды после вычета расходов;
• Отсутствие налога на прирост капитала при продаже недвижимости.

Грузия:

• Фиксированная ставка в 5% на доходы от аренды для нерезидентов;
• Простая система отчётности и минимальные бюрократические требования.

Испания: несмотря на высокую ставку для нерезидентов (24%), доступные налоговые вычеты могут значительно снизить налоговую нагрузку.

Как подготовиться к аренде недвижимости за границей: следуя пошаговому плану ниже, вы сможете учесть ключевые аспекты, связанные с налогообложением, юридическими нюансами и управлением.

1. Изучите налоговые ставки и доступные вычеты в стране аренды:

• узнайте, как рассчитывается налог на доходы от аренды. Например, в некоторых странах применяются фиксированные ставки, в других — прогрессивные.
• выясните, какие вычеты доступны: некоторые расходы могут уменьшить налогооблагаемую базу. Как мы описывали выше, это могут быть:
• расходы на ремонт и обслуживание недвижимости;
• плата за управление недвижимостью;
• амортизация стоимости объекта;
• проценты по ипотеке.

Пример: во Франции можно вычитать расходы на ремонт из налогооблагаемой базы, что позволяет значительно снизить налог.

2. Заключите юридически выверенный договор аренды: правильно составленный договор аренды защитит ваши интересы и минимизирует риск конфликтов:

• убедитесь, что договор соответствует законодательству страны аренды, например: в Германии важно учитывать законы, защищающие права арендаторов, включая ограничения на выселение.
• пропишите ключевые условия:

• срок аренды, размер арендной платы и порядок её изменения; 
• ответственность за коммунальные услуги и возможный ущерб; 
• условия досрочного расторжения договора.
• предусмотрите пункт о возможности изменения условий при изменении рыночной ситуации.

3. Узнайте о наличии соглашений об избежании двойного налогообложения: если вы являетесь налоговым резидентом другой страны, ваши доходы от аренды могут облагаться налогами в обеих странах:

• Проверьте наличие соглашений об избежании двойного налогообложения между вашей страной и страной аренды.
• Узнайте какие налоги вы можете зачесть; какую страну указывать при декларировании доходов, какие документы подтверждают уплату налогов за границей.

Пример: Россия и Германия имеют соглашение об избежании двойного налогообложения, что позволяет зачесть уплаченные в Германии налоги при декларировании доходов в России.

4. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы составить индивидуальный план налоговой оптимизации и который поможет вам:

• Минимизировать налоговые обязательства, используя доступные налоговые льготы.
• Разработать стратегию получения доходов через юридические лица, если это выгодно.
• Избежать нарушений местных законов, таких как незнание правил отчётности или невыполнение обязательств.

Пример: В США можно создать LLC (Limited Liability Company) для аренды недвижимости, что поможет оптимизировать налоги и защитить личные активы.

Кейс Antwort Law: Александр, резидент России, владеет квартирами в Испании и Грузии, которые он сдаёт в аренду и хочет минимизировать налоги..

Решение: Александр подаёт налоговую декларацию в Испании и использует вычеты на ремонт. По СИДН между Россией и Испанией он зачёл уже уплаченные налоги. В Грузии доходы от аренды облагаются налогом в размере 5%. В России он освобождается от повторной уплаты налога благодаря СИДН.

Сдача недвижимости за границей может быть не только прибыльной, но и безопасной, если подойти к этому вопросу грамотно. Команда Antwort Law поможет вам разобраться во всех аспектах, от составления договоров аренды до оптимизации налогов. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию и защитить свои интересы!

Лидия Иванова