Податки на доходи від оренди в різних країнах: де вигідніше здавати нерухомість та як уникнути подвійного оподаткування

Здача нерухомості в оренду за кордоном – це не лише стабільне джерело доходу, а й серйозний юридичний та податковий обов'язок: важливо розуміти правила оподаткування, доступні пільги та можливі ризики, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Команда міжнародної юридичної фірми Antwort Law підготувала для вас детальний гайд, який допоможе розібратися в оподаткуванні оренди на міжнародному рівні, обрати найвигіднішу юрисдикцію та уникнути подвійного оподаткування.

Юридичні ризики, пов'язані з орендою нерухомості за кордоном: Оренда нерухомості за кордоном пов'язана з низкою юридичних та практичних ризиків, які важливо враховувати, щоб мінімізувати можливі втрати та проблеми, такі як:

• Неналежне оформлення договору оренди: якщо договір складений неправильно або не відповідає місцевим законам, це може призвести до серйозних суперечок з орендарями. Наприклад, в договорі може не бути передбачена можливість виселення орендаря в разі порушення термінів або не описаний порядок внесення змін.
• Штрафи за податкові порушення: у багатьох країнах власники нерухомості зобов'язані подавати податкові декларації про дохід від оренди. Помилки в розрахунках, зрив термінів подання або незнання місцевих податкових правил можуть призвести до великих штрафів або навіть судових розглядів.
• Незнання місцевих правил і законів: в різних країнах є свої особливості регулювання оренди. Наприклад, у деяких країнах діють жорсткі обмеження на короткострокову оренду через такі платформи, як Airbnb (Франція, Барселона). У США, залежно від штату чи міста, можуть існувати максимальні терміни оренди або обмеження на підвищення орендної плати.
• Збиток від недобросовісних орендарів: У випадках, коли договором не передбачена гарантія з боку орендарів, власник може зіткнутися з фінансовими та матеріальними втратами через пошкодження майна або несплату орендної плати.

Що впливає на податки на оренду:

Статус резидента:

• Резиденти оподатковуються на всі свої доходи, в тому числі зароблені за кордоном.
• Нерезиденти, як правило, сплачують податки тільки з доходів, отриманих в країні, де знаходиться нерухомість.

Ставки податку:

• Сполучені Штати: Для нерезидентів фіксована ставка становить 30%, якщо не були заповнені податкові форми для вирахування витрат.
• Німеччина: дохід від оренди обкладається прогресивним прибутковим податком (до 45%), але можливі значні податкові відрахування.
• Франція: ставка для нерезидентів стартує від 20%, але може бути вищою для великих доходів.

Податкові відрахування: багато країн дозволяють зменшувати податкову базу, витрачаючи на:

• Ремонт;
• Амортизація;
• відсотки по іпотеці;
• Утиліти;
• страхування нерухомості.

Де вигідніше здавати нерухомість в оренду: деякі країни пропонують вигідні податкові умови для власників нерухомості, що робить їх особливо привабливими для інвестицій.

ОАЕ:

• Нульовий податок на дохід від оренди;
• Відсутність податку на прибуток для фізичних осіб;

Португалія: Програма NHR (Non-Habitual Residency) дозволяє нерезидентам сплачувати знижені податки або взагалі уникати їх протягом певного періоду часу.

Кіпр:

• Пільгова ставка 3% на дохід від оренди після вирахування витрат;
• Відсутність податку на приріст капіталу при продажу нерухомості.

Грузія:

• Фіксована ставка 5% від доходу від оренди для нерезидентів;
• Проста система звітності та мінімальні бюрократичні вимоги.

Іспанія: Незважаючи на високу ставку для нерезидентів (24%), наявні податкові відрахування дозволяють значно знизити податкове навантаження.

Як підготуватися до здачі нерухомості в оренду за кордоном: Дотримуючись покрокового плану нижче, ви зможете розглянути ключові аспекти, пов'язані з оподаткуванням, юридичними нюансами та управлінням.

1. Вивчіть податкові ставки і доступні відрахування в країні оренди:

• Дізнайтеся, як розраховується податок на прибуток від оренди. Наприклад, деякі країни використовують фіксовані ставки, а інші – прогресивні.
• Дізнайтеся, які відрахування доступні: деякі витрати можуть зменшити базу оподаткування. Як ми описали вище, це можуть бути:
• витрати на ремонт та утримання майна;
• плата за управління нерухомістю;
• амортизація вартості об'єкта;
• відсотки по іпотеці.

Приклад: У Франції є можливість відняти вартість ремонту з податкової бази, що дозволяє значно знизити податок.

2. Укладіть юридично вивірений договір оренди: правильно складений договір оренди захистить ваші інтереси та мінімізує ризик виникнення конфліктних ситуацій:

• переконатися, що договір відповідає законодавству країни оренди, наприклад: у Німеччині важливо враховувати закони, які захищають права орендарів, включаючи обмеження на виселення.
• Запишіть ключові умови:

• строк оренди, розмір орендної плати та порядок її зміни;
• відповідальність за комунальні послуги та можливі збитки;
• умови дострокового розірвання договору.
• Передбачити пункт про можливість зміни умов при зміні ринкової ситуації.

3. Дізнайтеся, чи є угоди про уникнення подвійного оподаткування: якщо ви є податковим резидентом іншої країни, ваш дохід від оренди може оподатковуватися в обох країнах:

• Перевірте наявність угод про уникнення подвійного оподаткування між вашою країною та країною оренди.
• Дізнайтеся, які податки ви можете компенсувати; Яку країну вказувати при декларуванні доходів, які документи підтверджують сплату податків за кордоном.

Приклад: в Росії і Німеччині укладено угоду про уникнення подвійного оподаткування, що дозволяє компенсувати сплачені в Німеччині податки при декларуванні доходів в Росії.

4. Проконсультуйтеся з юристом для складання індивідуального плану податкової оптимізації та хто вам допоможе:

• Мінімізуйте податкові зобов'язання, використовуючи доступні податкові пільги.
• Розробити стратегію отримання доходу за рахунок юридичних осіб, якщо це прибутково.
• Уникайте порушень місцевого законодавства, таких як незнання правил звітності або недотримання зобов'язань.

Приклад: у США можна створити LLC (Limited Liability Company) для здачі нерухомості в оренду, що допоможе оптимізувати податки та захистити особисті активи.

Кейс Antwort Law: Олександр, житель Росії, володіє квартирами в Іспанії та Грузії, які здає в оренду і хоче мінімізувати податки.

Рішення: Олександр подає податкову декларацію в Іспанії і використовує відрахування на ремонт. Згідно з угодою про уникнення подвійного оподаткування між Росією та Іспанією, він компенсував вже сплачені податки. У Грузії дохід від оренди оподатковується за ставкою 5%. У Росії він звільнений від повторної сплати податку завдяки ДТТ.

Здача нерухомості в оренду за кордоном може бути не тільки вигідною, але і безпечною, якщо грамотно підійти до цього питання. Команда Antwort Law допоможе вам розібратися у всіх аспектах, починаючи від складання договорів оренди і закінчуючи оптимізацією оподаткування. Звертайтеся до нас, щоб отримати консультацію та захистити свої інтереси!

Лідія Іванова

Міжнародний юрист
Antwort Law