Інвестиції в нерухомість Туреччини: як отримати громадянство та податкові пільги одночасно?

Туреччина залишається одним із популярних напрямів для інвесторів, які хочуть одночасно придбати нерухомість, отримувати дохід від її оренди та отримати громадянство. Турецьке законодавство передбачає можливість отримання громадянства через інвестиції в нерухомість від 400 000 доларів США, за умови що об'єкт не буде відчужений протягом щонайменше трьох років. Однак сама купівля нерухомості не означає автоматичного звільнення від податків. Для інвестора важливо заздалегідь структурувати угоду так, щоб одночасно виконати вимоги програми громадянства та правильно використовувати передбачені турецьким законодавством податкові можливості.

Основна вимога для отримання турецького громадянства через нерухомість - придбання одного або декількох об'єктів загальною вартістю не менше 400 000 доларів США. При цьому в документах має бути зазначено, що нерухомість придбана з метою участі в програмі отримання громадянства, а на об'єкт накладається обмеження на продаж протягом трьох років.

Інвестор може придбати житлову або комерційну нерухомість, а після завершення реєстрації права власності отримати документ, необхідний для подальшого оформлення громадянства. Важливо враховувати, що купівля нерухомості повинна відповідати не лише мінімальній вартості інвестиції, а й формальним вимогам земельного та міграційного законодавства Туреччини. Тому до укладення угоди необхідно перевірити право власності продавця, можливі обтяження, іпотеки та інші обмеження щодо об'єкта.

Чи можна отримувати дохід від нерухомості під час трирічного періоду? Так. Обмеження на продаж нерухомості протягом трьох років не означає, що власник не може використовувати об'єкт. Залежно від типу нерухомості та конкретної моделі інвестування її можна використовувати для власного проживання або здавати в оренду.

При цьому дохід від оренди підлягає оподаткуванню відповідно до турецьких правил. Для фізичних осіб діють правила щодо декларування доходу від оренди, а для житлової нерухомості передбачена спеціальна річна неоподатковувана сума. У 2026 році вона становить 58 000 турецьких лір для відповідного виду житлового орендного доходу.

Для нерезидента важливо окремо визначити його податковий статус. Туреччина оподатковує нерезидентів, зокрема, щодо доходів, отриманих у Туреччині, тому отримання громадянства саме по собі не повинно автоматично ототожнюватися з набуттям податкового резидентства.

Головна перевага полягає не в існуванні спеціального режиму “без податків для громадян”, а в можливості правильно застосувати загальні податкові правила до конкретної інвестиції.

1. Пільга для доходу від житлової оренди

Для фізичних осіб у Туреччині передбачена річна пільга на певний обсяг доходу від оренди житлової нерухомості. У 2026 році відповідна сума становить 58 000 TRY. Якщо виконуються встановлені законом умови, ця частина доходу не включається до оподатковуваної бази.

Однак пільга має умови та може не застосовуватися до всіх платників податків. Зокрема, значення мають інші доходи особи та її податковий статус.

2. Вирахування підтверджених витрат

При оподаткуванні доходу від оренди законодавство передбачає можливість враховувати певні витрати. За методом фактичних витрат із доходу можуть відніматися витрати, які відповідають встановленим правилам.

Тому для інвестора важливо зберігати документи щодо витрат на утримання та експлуатацію нерухомості.Правильний облік може безпосередньо впливати на суму податку.

3. Помірне щорічне податкове навантаження на нерухомість

У Туреччині існує щорічний податок на нерухомість. За загальними правилами ставки для будівель, квартир та земельних ділянок залежать від виду нерухомості та її місцезнаходження; офіційний інвестиційний портал Туреччини зазначає базовий діапазон 0,1–0,6%.

Це означає, що при розрахунку інвестиційної дохідності потрібно враховувати не лише потенційну орендну плату, а й щорічні податки та витрати на утримання об'єкта. Окрім вартості самої нерухомості, інвестор повинен враховувати податки та збори, пов'язані з оформленням угоди. Залежно від структури операції можуть застосовуватися VAT та інші платежі, а тому податкове навантаження слід розраховувати ще до підписання договору.

Загальна ставка VAT у Туреччині залежно від категорії товару або послуги може становити 1%, 10% або 20%, однак конкретний режим для операції з нерухомістю залежить від характеристик об'єкта та умов продажу. Саме тому інвестиція на рівні 400 000 доларів не завжди означає, що загальний бюджет угоди становитиме рівно 400 000 доларів. До фінансової моделі необхідно включити податки, реєстраційні платежі, юридичні витрати, комісії та можливі витрати на управління нерухомістю.

Оптимальна структура залежить від мети інвестора. Якщо головне завдання - отримати громадянство та водночас створити джерело пасивного доходу, нерухомість можна підбирати не лише за ціною, а й за її потенційною орендною дохідністю. Для великих інвестицій також може мати значення вибір між особистим володінням нерухомістю та використанням юридичної структури. Такий вибір впливає на оподаткування доходу, витрати, управління активом, подальший продаж та спадкування.

Перед придбанням нерухомості в Туреччині інвестору варто перевірити:

• відповідність об'єкта вимогам програми громадянства;
• ринкову та документально підтверджену вартість нерухомості;
• наявність іпотеки, арештів та інших обтяжень;
• податки та витрати при придбанні;
• потенційний дохід від оренди та його оподаткування;
• податковий статус самого інвестора;
• можливі податкові наслідки в країні його податкового резидентства.

Інвестиція в нерухомість Туреччини може одночасно вирішувати декілька завдань: отримання активу, формування орендного доходу та набуття права на громадянство за інвестиційною програмою. При цьому мінімальна інвестиція для маршруту через нерухомість становить 400 000 доларів США, а об'єкт необхідно утримувати щонайменше три роки.

Однак податкові переваги не виникають автоматично разом із турецьким громадянством. Їх потрібно планувати окремо: визначити податковий статус інвестора, правильно оформити придбання, обрати оптимальну модель використання нерухомості та врахувати оподаткування орендного доходу й майбутнього продажу. Antwort Law допомагає інвесторам комплексно структурувати інвестиції в Туреччині - від перевірки нерухомості та супроводу угоди до аналізу громадянства, податкових наслідків і вибору оптимальної структури володіння активом.

Лідія Іванова

Міжнародний юрист
Antwort Law